本文摘要：
一个半月前刚刚童年25周年生日的新城控股，在8月24日公布了其2018年半年度报告。一个半月前刚刚童年25周年生日的新城控股，在8月24日公布了其2018年半年度报告。业绩同比快速增长近100%，归母净利润同比快速增长多达100%，转入TOP10梯队，是这个企业上半年的关键词。
2018年上半年，新城控股构建合约销售额953.11亿元，同比快速增长94.17%，构建合约销售面积774.56万平米，比上年同期快速增长118.25%。在行业的名列较去年同期下降了8位，早已挤身至行业TOP8的方位。绝佳的是，上半年公司策画项目的资金回笼亲率低约86.8%，充份确保了资金的周转效率。
上半年，新城已完成全年年初制订的全年1800亿销售目标的52.95%，而前7月，这一目标达成协议亲率更进一步升到63.15%，全年销售目标可稳健达成协议。业绩产于来看，上半年新城的主要销售区域还是以长三角居多，长三角占到比58%、环渤海占到比13%、珠三角占到比2%、中西部占到比27%。其中，在苏州区域，新城已完成超强百亿销售，在发家地常州和镇江市场，新城的占有率也都名列前茅。但因为销售城市中，四线城市同比激增，新城控股今年上半年的销售均价由2017年中期的13832元/平米稍降到12305元/平米。
净利润同比快速增长122.8% 房地比超强4倍未来利润空间客观截至2018年上半年，新城控股构建营业收入157.6亿元，同比快速增长39.1%；构建毛利润60.43亿元，同比快速增长32.09%；构建归属于上市公司股东的净利润25.4亿元，同比快速增长122.8%。新城方面回应，净利润的快速增长主要归功于2018年上半年新城控股房地产项目承销金额有较大幅的快速增长，同时投资性房地产的公允价值变动收益较2017年上半年有所快速增长——公允价值收益由去年同期的1.79亿元快速增长至6.53亿元，且新城控股从2018年开始继续执行新的会计准则，调整后2018年期初并未分配利润减少了2.24亿元。
2018年上半年，新城控股毛利润率和净利润率皆呈现出下降趋势，分别超过38.35%和16.1%，较2017年分别下降2.8个百分点和0.7个百分点。其中，房地产开发销售毛利率36.59%，同比额减1.75个百分点；物业租赁及管理毛利率为73.92%。同比增加3.47个百分点。另外，今年上半年，新城控股的预收账款为784.7亿元，也刷新了历史新纪录，为公司未来两年获取了充裕的可承销资源。
而2018年1-7月，新城的拿地均价仅有3046元/平米，房地比多达4倍，未来的利润空间相当可观。债务方面，截至6月底，新城控股挥现金大约248.34亿元，低于一年内届满债务171.7元，对应现金较短债之比1.4倍，债务压力较小。而上半年末，公司总资产为2462.38亿元，同比去年同期快速增长76.08%，比上年度末快速增长34.17%，总负债为2174.62亿元，同比快速增长76.88，比上年度末快速增长38.03%，此消彼长后，资产负债率与去年同期基本持平，为88.31%（去年同期为87.92）。如果扣减预收账款，则资产负债率为56.45%。
清净负债率为100.4%，较去年同期上升了近7个百分点。报告期内，新城顺利发售二期定向债务融资工具(PPN)，筹措资金18亿元，综合票面利率为6.94%；已完成15.93亿元购房尾款ABS的发售，优先级票面利率为7.5%；总额度为13亿美元的高级美元债券，综合票面利率为6.39%。至6月底，新城公司金融机构借款平均值融资成本为5.75%。
另外，上半年，新城还取得各大银行给与的集团授信总额度合计为863亿元，其中已用于授信额度181亿元。新城已取得中国银行间市场交易商协会中期票据等融资工具85亿元的登记及上交所核准的非公开发行总额不多达47.27亿元公司债券的无异议函，为公司持续的高速发展获取平稳的资金反对。
投资节奏慎重 中西部布局增大2018年上半年，新城追加土地储备82块，总建筑面积约2073.93万平米，总地价为490.6亿元，平均值追加土地成本为人民币2366元/平方米，追加货值2900亿元。与去年同期51幅，1571.37万平米总建筑面积，479.53亿元总地价比起，今年新城在拿地上的手笔却是与去年基本持平。但如果融合销售额来看，则上半年的投资节奏十分慎重。
融合新城控股7月份的经营摘要来看，则今年前7月，新城控股追加土地储备总建筑面积为2338万平米，其中长三角占到61%，中西部地区占到28%，环渤海和珠三角区域各占到9%和2%。从城市能级来区分，则二线城市占到32%，三四线城市为68%。
一线城市没追加布局。根据数据统计资料，截至2018年6月30日，新城控股的总土储早已超过8644万平米，土地储备的平均值并购成本大约为2805元/平米。其中长三角占到比53%，中西部占到比28%，环渤海占到14%，珠三角占到5%。
从城市能级来看，一线城市占到2%，二线占到45%，三四线占到53%。虽然三四线城市占到比过半，但因为其布局的三四线城市也大多集中于在长三角经济繁盛地区，因此销售去化以及利润水平较能有确保。
双轮驱动模式恒定 下半年还将开业15座吾悦广场仍然以来，新城控股都坚决“地产+商业”双轮驱动的模式。截至8月24日，新城今年努力实现了3座吾悦广场剩砖开业，目前早已开业运营的吾悦广场超过26座，已开业面积总计252.08万方，同比快速增长70.82%，构建租金及管理费收益8.76亿元，同比快速增长154.93%，出租率约98.32%，开建及中环线的新城吾悦广场超过54个。今年下半年里，新城还计划再行已完成15座吾悦广场的开业。
到2020年，预计开业100座吾悦广场。融合住宅方面的动工计划，下半年里，新城预期将新开工项目98个，新开工建筑面积1913.72万平米，其中，住宅项目1228.18万平米，商业综合体项目685.54万平米。公司计划完工56个项目，构建完工面积680.16万平米，其中，住宅项目353.54万平米，商业综合体项目平方米326.62万平米。
此外，在公布半年报的当天，新城控股也公布了一则人事公告——王振华因工作原因辞任公司总裁职务，其子王晓松获任为新城控股总裁。有意思的是，王晓松曾在2015年3月兼任过新城控股总裁一职，但后来据说因“出国深造”，其于2016年10月辞去了总裁职务。
而在27日的新城控股母公司新城发展的中期业绩发布会上，新任新城控股行政总裁兼继续执行董事王晓松也参加了业绩不会。时隔2年后，新城较少总的再度重返，知道将给25岁后的新城带给何样核裂变。
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